指房屋及土地合併後的實價總額，扣除實際取得成本後，按實際獲利課徵所得稅。目前採取房、地分離課稅，土地漲價繳
土增稅、房屋收益繳財產交易所得稅，而短期不動產交易還有奢侈稅。但因不動產持有或買賣課稅，多以政府公告價格課
徵，偏離市價太遠，無法真實反映稅負。
現行房地分離課稅造成不動產「一地三價」亂象，房屋稅、地價稅與土增稅，分別依據政府公告的評定現值、公告地價與
公告現值課稅。3種價格卻都不是實價，約只佔市價2~8成，因此多年來外界抨擊不動產稅過低，助長炒房。房地合一課稅
用意是取代土地與房屋分開課稅的雙軌制，達到實價課稅目的。
行政院宣布明年推動房地合一實價課稅，而財政部將提案自用住宅「一屋免稅」優惠政策，若順利則全台約540萬戶僅擁
有一屋的家庭，在實施房地合一實價課稅新制時，出售符合「自用住宅」資格的不動產，可完全免繳資本利得稅。
所謂「房地合一實價課稅」是指房屋及土地以合併後的實價總額，扣除實際取得成本
後，按照實際之獲利課徵所得稅。
雖然這次的房地合一實價課稅政策諸多良善，是往正確的方向走，但還是有諸多問題值得檢討。
其一，我認為，房地持有稅合一應率先執行，但這牽涉「持有稅率全面增加」問題，政府有所顧忌。其次，房地合一課徵
資本利得稅，卻仍維持土地增值稅、奢侈稅，不但未簡化稅制，反而使稅目更複雜，殊非稅務本意。
第三，自住免稅，其實只是免除新增的資本利得稅，各縣市大幅提高公告現值，增值稅成為地方政府另類財源。其四，本
次房地合一實價課稅，因急就章而乏實務專家與產業公協會參與，落得「選前草率上路」之譏。
離大選不到半年，每次選舉前政府就大舉政策出籠，三天兩頭用「嚇阻房市」來安撫
「民怨」，為了贏得掌聲甚至匆促修法，如奢侈稅、實價登錄，後者尤其漏洞百出，例如現在的囤房稅、
房地合一稅，都是選前匆促提出的法令或規劃，也是政府選前一貫伎倆。
尤其房地合一課稅制最快明年進入立法程序；若順利完成立法，2016年才會實施，2017
年5月申報所得稅時，才會真正落實，能不能落實還在未定之天。但無論如何，閉門造車研討出來
的樣本，不免脫離現實而窒礙難行，若能敞開心胸、細聽民眾的聲音，才有好的政策。
根據統計，全國由個人持有的房屋約750萬戶。其中，個人名下只有一戶者，約有540萬戶，占全台72%。而540萬單戶中，
其房產用做「自用住宅」使用者居多。若選前亂改房地產稅制，不免讓人有拉攏這些選民的聯想。
我認為，稅制要公平就必須大幅度改革，但稅制的全面革新有其難度，即使財政官員絞盡腦汁、端出法規改善規劃，總有
百密一疏。財政部應廣邀產官學領域與財經稅賦專家從長計議，研擬一套真正公平正義的房地產稅制，才是正道。
因此，我主張廢除增值稅，土地房屋雙稅合一，甚至持有稅也要一併檢討合理性。未
來，透過實價登錄基礎，並以買賣雙方為登錄義務人，在雙方牽制的監督機制下，逐步建構實價課稅基礎，並以
資本利得為課稅為原則，將稅基擴大，但稅率必須同時降低，才不會造成稅制不公的怪象。
我認為，真正的住宅政策應該是，全面性的稅制革新與社會住宅政策（只租不售），政
府與學者不要再拿學術研究治國，應該確實拿出實務經驗造福無殼蝸牛，若僅是選舉前
做文章，對廣大弱勢群眾毫無幫助。
政府針對富人查稅，渲染居住正義問題，讓社會普遍仇富，將使民怨高漲、社會對立，無益於社會進步。因此，政府除了
對房地產稅制該詳加擬定外，並可全面啟動交通建設、擴張都市範圍、活化國有土地與都市更新、並廣建只租不售社會住
宅的住宅政策，長此以往房價才有望獲得緩解。
房地合一課稅3大方向包括不動產交易所得併入所得稅、不廢土增稅、自用1戶房屋與長期持有一定會有特別優惠。
首場「房地合一實價課稅」座談會，主要討論房地合一該如何課稅、如何避免重複課稅、出售不動產所得併入綜合所得稅
是否分離課稅、土增稅要當費用扣減或者是稅額扣減、自用住宅長期持有者如何享優惠、奢侈稅是否保留等等議題。
土增稅當稅額扣抵對民眾較有利，他個人傾向以稅額扣抵。至於是否要分企業與個人，細節方案尚未出爐，要綜合外界意
見後考量。
而土增稅若當費用減除的稅則較重，當稅額扣抵的稅較輕。學者建議，若是企業或投資客，應當做費用減除；若是非經常
買賣的個人，則可當做稅額扣抵。
如果漲價資本利得多，繳的土增稅較少，可扣抵避免重複課稅；但不動產跌價沒有賺錢，沒有課資本利得，賠錢卻又要繳
土增稅，應通盤檢討。
推動不動產稅制改革
1、持有稅的稅基依市價評估。
2、資本利得稅依實際獲利為基礎。
3、土地、房屋合併課稅。
台灣的不動產稅是幫有錢人省下上千億元稅額的惡政。
公告價追不上市價
用實例計算
一位高階主管工作5年收入2500萬元與持有不動產5年獲利2500萬元比較，薪資收入繳所得稅560萬元，但賣房子賺的錢只
要繳152萬元。上班繳的稅是炒房所繳的3倍。
造成台灣貧富差距最大的主因是房地產稅制。有錢人繳的稅低的不合理、低的誇張。公告地價及土地公告現值的評議委員
會，分別3年、1年開一次會，根本追不上市價。
達成五項意見共識，包括自用住宅、農地、長期持有者出售土地將給予租稅減免、土地增值稅採較有利的「以稅抵稅」制
等，課稅雛形顯現。
昨天學者也一致建議房地合一課稅不訂「日出條款」，新制施行前取得的房產，實施後出售也要按實價課徵所得稅。
「建制不動產交易所得稅制」「房地合一」制課徵房屋及土地的交易利得，也贊成維持土地課徵土地增值稅的現狀。會中
並達成消除土地重複課徵所得稅與土增稅的現象，應採取對納稅人有利的稅額扣抵法，即「以稅抵稅」讓土增稅可全額減
除。
對於財政部擬准許自用住宅享有「一屋免稅」部分認為完全免稅易生流弊，只需提供定額免稅；但部分學者認為，僅有一
屋並出售者，多數都是換屋族，目前已有重購退稅可以扣抵，提供一屋免稅更能簡化獎勵措施，不會產生弊端。
學者對於實施房地合一課稅後，特種貨物及勞務稅（奢侈稅）應否退場意見不一，部分主張兩者可以並存，但須消除重複
課稅。
財政部尚未決定奢侈稅的存廢，必須視房地合一課稅的幅度決定。
財政部首場建制不動產交易所得稅制座談會，與財政學者達成房地合一課稅等5大共識，提出5大質疑，認為，房地合一的
稅改，應先從持有稅做起，房地交易資本利得實價課稅部分則應從長計議，不能開一次學者座談會，再開一次座談會邀業
者來背書，就匆促修法，否則將形同證所稅修法的翻版，不切實際、窒礙難行。
財政部首場房地合一課稅座談會24日與財政學者達成5大共識：
1、與會學者多贊成房地合一課稅
2、自用、農地及長期持有享有優惠
3、房地交易無法舉證成本時按財政部頒訂標準計算
4、不訂定日出條款
5、土增稅不動，可納入稅額扣抵。
今日針對這5大共識，提出5大質疑，首先，房地合一稅改雖然是趨勢，但為何不先從持有稅做起？
他表示，持有稅是最繁複、也是最需要優先改革的稅制，同時也是較易推動的政策，政府為何避談？
是不是擔心牽動全民？牽動選票？還是有其他顧忌？
對於長期持有優惠的部分，指出，成屋長期持有理應享有優惠，但土地長期持有不但不應享有優惠，反而更應
加重課稅，因為土地才是房價炒作的元兇，這部分為何財政部不提？
連嫉惡如仇的學者都避談？
在交易成本部分，無法舉證時，則依財政部訂定的標準來申報，質疑，個人舉證實在很容易有人為弊端，政府又訂出另一
套標準，例如過去有房屋評定現值，再來各縣市稅制不一，各行政區的稅制也不一，有豪宅評定標準，又再來訂豪宅的定
義，不僅稅制不能簡化，反而更加繁複，難免將來又落入法令多如牛毛的窘境。
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