房地合一稅增「N倍」！專家籲把握「黃金售屋期」
財政部規劃房地合一稅制，初步將採累進稅率分離課稅，稅率按5%到45%分成六級課稅
為減緩重稅衝擊，出售持有二年以上房產者，享有按年減稅優惠，最高減徵比率可望超過
七成。
房地合一課稅預定2016年實施，配和新制上路，財政部將同步停徵不動產特種貨物及勞務
稅（奢侈稅），解除出售未滿二年的不動產加重課稅限制。
為遏制外資來台炒房，外籍人士出售在台不動產，改以累進稅率取代目前單一20%的輕稅。
九合一選舉之後，據瞭解，府院仍傾向持續推動房地合一課稅制，個人及企業房地合一、
實價課稅初步架構亦已成形，今（8）日將由財政部長張盛和向立法院財委會提出
「房地一稅制之規劃情形」報告。
依據擬議方案，個人出售不動產，將比照其他所得採取累進稅率，利得在52萬元以內者，
按5%稅率課徵；利得逾1,000萬元者，課以45%的房產利得稅。房產利得與薪資、股利等其
他所得「雙軌分別計稅」，不必合併課徵，但必須在同一張申報書中報稅。
獎勵措施部分，自用住宅擁有「一屋免稅」待遇，但須符合本人、配偶及未成年子女全國
只有一戶房產、且做自用住宅使用的基本條件，出售價格在一定金額以下者，售屋利得可
以全數免徵。據指出，「一屋免稅」的售價門檻可能訂在2,000萬元至3,000萬元間。
由於名下有二棟以上房產者，全國估計約達200萬人，未來將無法適用
「一屋免稅」條款。財政部因此規劃以長期減徵與重購退稅優惠，消除房產利得按實價
課稅的衝擊。原則上，持有房產年限超過二年，即符合減稅資格，持有愈久減徵比率愈
高，目前擬訂最高可減稅七到八成。
張盛和指出，對於房地合一課稅，各界主要關注焦點在於交易所得應按實際價格計算，這
次研議方案主要
為健全稅制，回應各界對落實租稅公平及居住正義的期待。經過兩次座談會並參考各國作
法後，財政部初步規畫方向如下：
一、修正所得稅制，土地增值稅維持現制，課徵營利事業或個人課稅所得的計算，以減除
土地現值漲價總
額方式消除重複課稅，使土增稅的租稅優惠能夠同步轉軌，不涉及修憲也不影響地方財
政。
二、個人部分：
1.課稅方式：以房地合一的實際交易價格計算交易所得，與現行綜合所得分離課稅。
2.課稅稅率：比照現行綜所稅課稅級距及稅率。
3.長期持有優惠：長期持有房地超過兩年，依照持有年數，最高可減徵75％。
4.自用住宅優惠：所有權人與配偶及未成年子女僅有一戶房地、出售總價在一定金額以
下，並符合自用住
宅規定者可予免稅。另重購自用住宅，除了重購價格高於出售價格可全額抵退稅，重購價
格低於出售價格
也可按比例抵退稅。
5.取得成本：按實際取得成本認定。無法提供取得成本者，已取得房屋時評定現值及公告
土地現值，依消
費者物價指數調整後的現值認定成本。
6.相關費用：出售房屋或土地須支付的必要費用如仲介費、廣告費、搬運費等，可列為成本
扣除，但使用
期間的房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、貸款利息則不可列為成本。另外包括工程受益
費、土地重劃費
，及因為土地變更使用而無償捐贈公共設施用地者，捐贈土地公告現值總額也可減除。
7.自房地所有權移轉登記日的次日起算30天內，納稅義務人應申報繳納；同一年內出售房
地兩次以上者，
辦理後一次申報所得稅時，須將同年內各次出售房地交易所得合併申報繳稅。
至於房地合一的配套措施，有關不動產的奢侈稅財政部將停徵，外（陸）資將採累進稅率
課稅，以防止炒
作房價；且相關稅收經立法通過後，有一定比例做為社會住宅基金來源。
舉例來說，多屋族A君2011年買了台北市一間總價3500萬元房屋，又舉證在裝
潢、代書費等費用為300萬元，現在以6000萬元出售，用現行稅制與房地合一稅
制試算如下：
●現行稅制：房屋交易所得稅+土地增值稅
假設房屋交易稅80萬元+土增稅200萬元=280萬元
●房地合一課稅：(售價-買價-可舉證成本)x稅率-土地增值稅
(6000萬元-3500萬元-300萬元)x45%-200萬元=790萬元
財政傾向不動土地增值稅制，因此在算試中扣掉的土增稅，實際上還是得按原
制度繳交200萬元，因此最後A君要繳交的總稅額為790萬元+200萬元=990萬元。
●結論：房地合一上路後，要繳交的稅金比原本稅金多了2.5倍！
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惠宇樂觀 (1)
